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マンション投資のリスク回避法

マンション投資を行う上でリスクが分かれば、投資を悪戯に怖がる必要もなくなります。

マンション投資のリスクは、大きく分けると4つのリスクが存在します。

空室のリスク・家賃低下のリスク・資産価値低下のリスク・ローンの金利上昇リスクです。

最大のリスクは空室のリスクです。

安全にマンション投資をするには、退去者が出ても、すぐに次の入居者を確保できる物件を選択しておくということです。

リスクを回避する方法としては、入居率が高く、空室率の低いエリアで、建物の構造・設備・仕様、さらに管理などが充実した物件を選択するのが得策になります。

空室リスクを下げるための究極的な手段としてはサブリースが挙げられます。

サブリースとは、物件を不動産会社などの業者に貸し出し、その上で業者が実際の居住者に又貸しする、という手法です。

手数料が掛かり、その分利回りは低下しますが、リスク低減を考えると検討の余地はあります。

資産価値低下のリスク

資産価値が低下して行くの仕方がない事なので、基本的に、リフォームや設備を良くしていくなど資産価値を高めておく必要があります。

売却時に(ローン残高+頭金+諸費用)以上の価格で売れると、損をしないですむというのが、赤黒無売却ラインです。また頭金や諸費用はもういらない、とりあえず残債が整理できればいいというのが(ローン残高+売却時諸費用)以上の価格で売れるという負債相殺ラインになります。

購入時の価格で売却できると考えても、3年以内なら赤字になります。

損益通算した節税分も考慮に入れれば多少でも良くはなります。

つまり、ローンを借りてマンションに投資するなら長期計画にすることが最低限の条件になります。

マンションの老朽化や瑕疵で使用不可能になっても資産価値がゼロになるわけではありません。

所有権のマンションであれば必ず土地の持分がありますので、建物が使用不可能になっても土地(持分)の資産価値は残りますので最低土地を活用する方法も検討しておくようにします。