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不動産投資は失敗から学ぶ

儲かる物件を最初から決めるのはかなりの難題です。

いきなり、なんの知識も経験もない状態から億万長者になった人はいません。

不動産投資には、失敗に陥るケースや失敗するパターンがあります。

簡単に言うと、買うと損する物件や買えば失敗する物件を選ばないことです。

不動産投資では買った時の物件を、将来、売らなければ損をしませんが、

悪い物件は、帳簿上も悪くなりますので、将来新たな物件を購入する際に、その物件が足かせになり銀行融資の審査時の、評価が下がる可能性もあります。

失敗する例。

収益還元評価が積算評価よりも大きい物件を収益還元評価で融資を引いてきた場合です。

これは、積算価格では評価が少ないため、融資が付かない物件を収益還元法で評価すれば、融資が付く場合です。

なぜこの様になるか、と言うと、このケースでは、あなたが売る時も収益還元評価で融資が付くとは限りません。

特に収益還元評価と、積算評価の差が大きい物件の場合は、失敗するケースになります。

収益還元法とは不動産価格の評価方法の一つで、不動産の収益性に着目して、その不動産から将来得られるべき価値を現在価値に割引して評価する方法です。

これは決算書でいえば損益計算書での評価になります。

そして、積算評価とは、「新築時の平方メートル当たりの価格×延べ床面積×築年数による減価」で計算した評価価格になります。

簡単に言いますと、土地の価格がいくら、建物の価格がいくら、という形で物件を評価する方法になります。

貸借対照表的な評価が「積算評価」になります。

家賃収入の額が変わっても、基本的に評価額は変わりません。

つぎに賃料の減少になります。

建物が古くなると、賃料が下がります。

これは入居してもらうためには仕方がない部分になってきます。

さらに稼働率の低下や、修繕費の上昇が挙げられます。

収益還元法で、購入した物件が、収益還元法で売却できたとしても賃料が下がっているので、当然、収益還元評価も下がります。

建物や設備は古くなれば、修繕や交換が必要になるものです。