初心者向け不動産投資情報
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不動産投資の利回り

7346c53bd10ab230dc734a61ae7b8a08_s不動産投資を行う場合、気になる事に利回りが挙げられます。

利回りとは、投資した元本に対する収益の割合になります。

1年当たりの収益率を年利回りといい、%で表示します。

例えば、投資元本100円に対して1年間に10円の収益がある時、利回りを10%と表します。

利回りは、収益の元本に対する割合なので、「収益」と「元本」を何にするかによって「利回り」の意味も変わってきます。

利回りにはいくつかの考え方がありますが、不動産の利回り表示で使われるものは主に2つ、表面利回り(グロス利回り)と実質利回り(ネット利回り)になります。

※表面利回り

表面利回りの特徴は、年間収入に年間総収入をもってくることで、投資金額には購入金額をあてはめて考えるところです。

これを計算式で表すと、以下のようになります。

表面利回り=年間総収入÷購入金額×100

たとえば、年間収入が100万円見込める物件を1,000万円で購入した場合、「100万円÷1,000万円×100」で利回りは10%、これが表面利回りになります。

※実質利回り

これに対して、物件の運用コストまで含めて考えたものが実質利回りになります。

実質利回りの場合、年間収入には、年間総収入から物件の運用コスト(管理費・修繕積立金、固定資産税、火災保険料など)を差し引いた年間純収入を使います。

これを計算式で表すと、以下のようになります。

実質利回り=年間純収入÷購入金額×100

例えば、年間の運用コストが20万円であれば、「(100万円ー20万円)÷1,000万円×100」という計算式が成り立ち、利回りは8%になります

不動産投資を考える前に、この2つについて理解しておいて下さい。

しかし、もっと厳密に計算をする場合には、分母の投資金額に購入時にかかった諸費用(登記費用、仲介手数料など)全て含めて考えます。

実質利回り=年間純収入÷総投資額×100

購入時にかかった諸費用を50万円とすると「(100万円ー20万円)÷(1,000万円+50万円)×100」という計算式が成り立ち、利回りは約7.6%です。

このように、利回りは条件を厳密にすればするほど下がります。

他に考えられる事では、空室の期間・家賃の設定・修繕費・賃借人の入れ替わりなど、さまざまな要因があります。