初心者向け不動産投資情報
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競売の基礎知識

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一般的に、競売物件は市場価格より2~3割程度安く手に入れることが出来るのですが、安いからには理由があります。

例えば、権利関係が複雑だったり、滞納があったり、それらの問題を一つずつ解決していくことが不動産競売物件入手の必修になります。

競売物件とは、住宅などを購入する際一般的に、金融機関等から金銭の借り入れを行います。

ローンを組んで購入した場合には、購入した住宅と土地に抵当権が設定されます。

抵当権とは、金融機関が融資をする際、万が一借主が支払えなくなった時に物件を差し押さえできるように設定する担保権を言います。

そして借主が返済できなくなると抵当権を行使することができ、資金を回収します。

このときに債権を回収する手段として競売や任意処分が行われるのです。

差し押さえられた住宅と土地を競売物件と言います。

競売とは、差し押さえた住宅と土地を裁判所が売却する場合、売却して得た代金を債務者の返済に充てる手段です。

強制競売が決定すると、まず裁判所の執行官による査定が行われます。

この査定により最低売却価格が決定すると、その数ヶ月後に、2週間から1ヶ月の間で期間入札が行われます。

この入札は不動産会社をはじめ、様々な企業や団体、一般消費者を問わず保証金を裁判所に支払えば誰でも参加できます。

そして、期間内に入札がなかった場合、特別売却となり先着順での落札となり、特別売却でも売れなかった場合、査定を再度行い、最低売却価格を下げて期間入札が行われる。

それで3回競売にかけて売れなかった不動産は、裁判所が債権者に対し競売中止の通知を出すことになっています。

競売物件の管轄は地方裁判所で、債権者、債務者、購入希望者の間で様々な手続きややり取りが行われることになります。

競売物件をお探しの方は、管轄の地方裁判所へ行ってみると良いでしょう

つまり、毎月とボーナス月の返済で借り入れた金銭を返済していくのですが、返済が滞ってしまう場合もあります。

そこで金融機関は裁判所に、住宅と土地の差し押さえを申し立てることができるのです。
不動産投資物件をキャピタルゲイン狙いで購入する手法は、特にバブル時代には当たり前に行われていました。

バブルの時代は『地価は上昇する』『物価も上昇する』『給料も上がる』ということが当たり前の状況であり、多少ローンなどがきつくても土地を購入する人が続出しました。

当時は支払いがきつくても、給料が上がればローンの負担は減ることを見越しての購入が大半でした。

すなわちキャピタルゲイン狙いなのか、インカムゲイン狙いなのかをきちんと把握すべきです。

自分の目的と不動産投資の特質が合致していると確信できなければ、不動産投資物件を購入する行動を起こすべきではありません。
但し現在では、当時のような急激な価格の変化は見込まれない上に、物件のメンテナンスの状態や金利の変動に伴い、損切りがとなってしまう事態も考えられます。株や外貨と同様、日々状況を分析することが必要です。




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